Maklerprovision berechnen

Wie funktioniert der Rechner für die Maklerprovision?

Sie tragen den voraussichtlichen Verkaufspreis ein, die Gesamtprovision für beide Seiten in Prozent und den Anteil, den die Käuferseite davon übernimmt. Das Bundesland belegt den Satz mit dem ortsüblichen Wert vor – für Hessen mit 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer –, und der Käuferanteil startet bei 50 Prozent, weil das bei Wohnung und Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer die gesetzliche Obergrenze ist. Der Rechner multipliziert Preis und Satz, verteilt das Ergebnis nach dem eingestellten Anteil und zeigt die Aufteilung im Kreisdiagramm. Daneben stehen Ihr Verkäuferanteil und die im Satz enthaltene Mehrwertsteuer als eigene Kennzahlen. Alle vier Angaben können Sie frei überschreiben; das Ergebnis erscheint sofort und eignet sich als Kalkulationsgrundlage vor dem Maklergespräch.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf – Käufer oder Verkäufer?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an einen Verbraucher verkauft werden (§ 656b BGB), tragen beide Seiten einen Teil. Welcher Paragraf gilt, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat: Lässt er sich von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB) – ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt und soll der Käufer einen Anteil erstatten, muss der Verkäufer mindestens so viel tragen wie der Käufer (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB); der Käuferanteil darf also auch kleiner sein oder entfallen. Dessen Zahlung wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung geleistet hat und er oder der Makler das nachweist. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken gilt diese Schutzregel nicht – dort entscheidet allein der Maklervertrag.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Mietwohnung – und wer zahlt sie?

Bei der Wohnungsvermietung gelten eigene Regeln, die mit der Kaufprovision nichts zu tun haben – dieser Rechner ist dafür nicht gedacht. Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip: Nach § 2 Abs. 1a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung darf ein Vermittler vom Wohnungssuchenden nur ein Entgelt verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Suchauftrag beim Vermieter den Auftrag eingeholt hat; bei der klassischen Vermietung zahlt also der Vermieter. Der Höhe nach ist die Courtage auf zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer gedeckelt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG), wobei gesondert abgerechnete Nebenkosten außer Betracht bleiben. Ein Rechenbeispiel: Bei 900 Euro Kaltmiete sind das höchstens 1.800 Euro netto, also 2.142 Euro brutto. Für die Vermietung genügt damit die Multiplikation der Kaltmiete mit zwei und dem Steuerfaktor.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf üblicherweise?

Einen gesetzlich festgelegten Provisionssatz gibt es nicht – die Höhe ist Vereinbarungssache und regional unterschiedlich. Veröffentlichte Übersichten nennen eine Gesamtprovision zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer; die Faustregel hinter dem oberen Wert sind drei Prozent je Seite zuzüglich Steuer. Welchen Wert der Rechner vorschlägt, hängt vom gewählten Bundesland ab: in Hessen, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern 5,95 Prozent, in Hamburg 6,25 Prozent, in den übrigen Ländern 7,14 Prozent. Manche Makler arbeiten darunter, manche darüber, abhängig von Objekt, Lage und Leistungsumfang. Wichtiger als der nackte Prozentsatz ist, welches Leistungspaket dahintersteht: Markteinschätzung, Exposé, Anzeigenbudget, vorqualifizierte Besichtigungen und Verhandlungsführung.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja, der Satz ist frei verhandelbar, denn eine gesetzliche Gebührenordnung für Makler existiert nicht. Verhandlungsspielraum entsteht vor allem bei gut vermarktbaren Objekten in gefragten Lagen, bei denen der Vermarktungsaufwand überschaubar bleibt. Sinnvoller als reines Feilschen ist, konkrete Leistungen in den Vertrag zu schreiben und den Satz daran zu koppeln – ein niedriger Satz ohne definiertes Leistungspaket lässt offen, wofür Sie eigentlich zahlen. Verhandelbar ist auch die Form: Statt eines Prozentsatzes ist ein erfolgsabhängiges Pauschalhonorar oder eine Mindestprovision zulässig. Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer muss die vereinbarte Aufteilung allerdings die Grenze der §§ 656c und 656d BGB wahren.

Wann muss ich die Maklerprovision bezahlen?

Die Provision ist erfolgsabhängig: Sie entsteht erst mit dem wirksam beurkundeten notariellen Kaufvertrag, der durch die Vermittlung oder den Nachweis des Maklers zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 BGB). Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, entfällt der Anspruch grundsätzlich – auch dann, wenn bereits Exposé, Anzeigen und zahlreiche Besichtigungen gelaufen sind. Eine Ausnahme gilt für Auslagen: Aufwendungsersatz kann der Makler nur verlangen, wenn das vereinbart ist, dann aber auch ohne Verkaufserfolg (§ 652 Abs. 2 BGB). Nach der Beurkundung stellt der Makler seine Rechnung; viele Verträge koppeln die Fälligkeit zusätzlich an die Kaufpreiszahlung. Misstrauisch sollten Sie bei erfolgsunabhängigen Vorschüssen und Bearbeitungsgebühren werden – und eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr können Sie zurückfordern, weil der Bundesgerichtshof sie am 20. April 2023 für unwirksam erklärt hat (I ZR 113/22).

Gilt die Teilung der Maklerprovision auch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Nein, die §§ 656c und 656d BGB schützen gezielt Verbraucher beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses als Gesamtobjekt, eines Gewerbeobjekts, eines unbebauten Grundstücks oder der Verkauf an einen gewerblichen Käufer fällt nicht darunter; dort können die Parteien die Provision frei verteilen – komplett beim Käufer, komplett beim Verkäufer oder in jedem beliebigen Verhältnis. Achten Sie aber auf die Abgrenzung: Eine einzelne Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist eine Wohnung und damit erfasst, und eine Einliegerwohnung oder ein untergeordneter gewerblicher Anteil nimmt einem Haus die Eigenschaft als Einfamilienhaus nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24). Wer ein nicht erfasstes Objekt verkauft, sollte die Provisionsregelung bewusst verhandeln und festhalten; im Zweifel lohnt der Blick eines Fachanwalts auf den Maklervertrag.

Kann der Verkäufer die Provision komplett auf den Käufer abwälzen?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer nicht. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Abwälzung nur wirksam, soweit er selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB) – mehr als die Hälfte darf die Käuferseite also nicht tragen. Wer es dennoch vereinbart, verliert mehr als den Überschuss: Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 entschieden, dass ein Verstoß gegen § 656d BGB die gesamte Vereinbarung nichtig macht und nicht auf die Hälfte zurückgeführt wird (I ZR 138/24). Die Käuferseite kann die komplette gezahlte Provision zurückfordern; im entschiedenen Fall waren das 25.000 Euro. Außerhalb des geschützten Bereichs, etwa bei Mehrfamilienhaus, Grundstück oder Gewerbe, bleibt die vollständige Abwälzung dagegen möglich, wenn beide Seiten sie vereinbaren.

Was bekomme ich als Verkäufer eigentlich für die Maklerprovision?

Ein vollständiges Vermarktungspaket, das deutlich vor dem Inserat beginnt: eine fundierte Einschätzung des erzielbaren Preises, Aufbereitung der Unterlagen, professionelle Fotos und ein Exposé, das Ihr Objekt erklärt statt nur zeigt. Danach filtert der Makler die Anfragen, prüft Finanzierungsnachweise und bringt nur ernsthafte Interessenten in Ihre Räume – was Ihnen etliche nutzlose Termine erspart. In der Verhandlungsphase vertritt er Ihren Preis mit Marktargumenten, stimmt den Kaufvertragsentwurf mit dem Notariat ab und begleitet beide Seiten bis zur Beurkundung. Ob sich die Provision lohnt, bemisst sich am Ergebnis: am erzielten Preis, an der Vermarktungsdauer und an den Fehlern, die nicht passiert sind.

Fällt auf die Maklerprovision Mehrwertsteuer an?

Ja, Maklerleistungen werden mit dem Regelsatz von 19 Prozent besteuert (§ 12 Abs. 1 UStG), und die Steuer kommt auf die Nettoprovision obendrauf. Deshalb werden Provisionssätze üblicherweise inklusive Mehrwertsteuer angegeben – aus drei Prozent netto je Seite werden so die bekannten 3,57 Prozent brutto, zusammen 7,14 Prozent. Achten Sie beim Vergleich von Maklerangeboten genau darauf, ob der genannte Satz brutto oder netto gemeint ist, denn der Unterschied macht bei sechsstelligen Verkaufspreisen mehrere Tausend Euro aus. Unser Rechner arbeitet mit dem Bruttosatz und weist den Steueranteil als eigene Kennzahl aus, sodass Sie beides sehen. Zurückholen lässt sich diese Steuer in den meisten Fällen nicht: Der Verkauf einer Immobilie ist nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG selbst umsatzsteuerfrei, und für Eingangsleistungen, die einem steuerfreien Umsatz dienen, schließt § 15 Abs. 2 UStG den Vorsteuerabzug aus – das gilt auch bei vermieteten Objekten. Ob in Ihrem Fall eine Ausnahme greift, etwa die Option zur Steuerpflicht beim Verkauf an einen Unternehmer, klärt Ihre Steuerberatung.

Muss ich dem Makler Provision zahlen, wenn ich den Käufer selbst gefunden habe?

Das hängt von der Vertragsform ab, die Sie unterschrieben haben. Beim einfachen Maklerauftrag und beim schlichten Alleinauftrag dürfen Sie an einen selbst gefundenen Interessenten provisionsfrei verkaufen, denn der Anspruch setzt voraus, dass die Tätigkeit des Maklers für den Abschluss ursächlich war (§ 652 Abs. 1 BGB). Anders beim qualifizierten Alleinauftrag: Dort verpflichten Sie sich, auch Eigeninteressenten an den Makler zu verweisen. Wichtig für Verbraucher: In vorformulierten Vertragsbedingungen ist eine solche Verweisungspflicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam – wirksam wird sie nur, wenn Sie sie individuell ausgehandelt haben. Entscheidend ist zudem, ob der Käufer wirklich ohne Zutun des Maklers kam: Wer über dessen Exposé oder Inserat auf das Objekt aufmerksam wurde, gilt nicht als Eigenfund. Lesen Sie vor der Unterschrift genau, welche Vertragsform vorliegt, und lassen Sie strittige Fälle von einem Fachanwalt prüfen.